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房屋登记案件是否适用部分撤销的判决方式?

发布时间:2018年2月1日 来源:郑州知名房产律师     http://www.zhzfcls.com/
时间:2012.11.30 作者: 来源: 【摘要】房屋产权登记的各个部分内容有其一定的独立性,在不影响房屋所有人产权的前提下,可以撤销部分不合法的内容,以维护交易秩序的稳定。《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2项也规定了部分撤销的判决方式,并判决重新作出具体行政行为。【案情简介】杨某与开发商签订商品房买卖合同,约定:1、杨某购买开发商开发建设的商品房1套,建筑面积75.86平方米。其中套内建筑面积60.95平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.91平方米;2、房屋交付后,约定面积与产权登记面积发生差异时以产权登记面积为准;3、商品房阳台为封闭式;4、列入分摊的公共部位与公用房屋包括地下二层水箱间、水泵房、污水泵房、公用厕所和地下一层接箱、配电室及首层值班室,公共门厅、走廊、过道、电梯井、电(楼)梯前厅、楼梯、电梯机房、管道井、层顶水箱间(其中电梯井、电(楼)梯前厅、楼梯、电梯包括地下一、二层),套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半(阳台为全封闭)。楼盘竣工后,开发商委托测绘部门对该楼面积进行实测。测绘部门按照该市有关规定计算楼内各套房屋建筑面积,并将地下二层人防工程的水箱间、简易洗消室、公用厕所、滤毒室、风机房等部位面积分摊给杨某及该楼其他业主,计入各套房屋建筑面积。同时,将规划设计中属于设备层兼自行车库的地下一层的部门面积作为物业管理用房,分摊计入各套房屋建筑面积。该楼原规划阳台为非封闭式阳台,开发商在建设过程中变更规划设计将阳台建成封闭式阳台。测绘部门依据全封闭阳台标准,将阳台的全部面积计入房屋建筑面积。后杨某与开发商向登记机关申请办理所购房屋的产权转移登记。登记机关核准登记,并向杨某颁发房屋所有权证。所有权证中,登记机关依据开发商提供的测绘成果,将涉诉房屋建筑面积登记为75.88平方米,其中,套内面积(含阳台)60.94平方米,阳台面积7.07平方米,共有分摊面积14.94平方米。杨某领取房屋所有权证后,与开发商就地下一、二层公用建筑面积的分摊和阳台面积的计算问题发生争议,并对登记机关所确认的房屋建筑面积持有异议,但对该房屋所有权证登记的其他内容无异议。遂向法院起诉,要求撤销房屋所有权证上有关房屋建筑面积的登记内容。【审理结果】法院经审理认为,登记机关向杨某颁发房屋所有权证,确认权属清楚,所认定的有关房屋坐落地点、产别、幢号、房号、建筑结构和房屋总层数及所在层数等项内容均准确无误,依法应予维持。但在房屋建筑面积的认定上,登记机关没有尽到审查义务,以违反有关规定所测得的测绘结论为依据确定涉诉房屋建筑面积,将不该计入分摊的人防工程面积计入分摊,侵犯了杨某及该楼其他业主的合法权益;其认可地下一层的部分面积作为物业管理用房计入分摊,亦缺乏依据,因此,登记机关在房屋所有权证中认定涉诉房屋的建筑面积为75.88平方米,证据不足,事实不清,应予撤销。就被撤销的内容,登记机关应依照《房屋登记办法》的规定,在30个工作日内重新给予登记,以完善涉诉产权内容。但由于涉诉房屋建筑面积的确认,需以杨某与开发商对该楼公用建筑面积的分摊和阳台面积的计算不存在纠纷为前提。因此,对登记机关履行重新登记职责的期限,须考虑上述因素酌情确定。最后判决维持登记机关向杨某颁发的房屋所有权证中有关房屋所有权人、房屋坐落地点、产别、幢号、房号、建筑结构和房屋总层数及所在层数等项内容的登记;撤销登记机关向杨某颁发的房屋所有权证中对房屋建筑面积一项内容的登记;登记机关关于房屋买卖双方对房屋面积计算纠纷解决完毕之日起30个工作日内,为杨某重新登记房屋所有权证中房屋建筑面积一项内容。【赵娜律师法律分析】房屋所有权证是房屋所有权人对房屋所有权的凭证,其记载内容应与房屋客观情况相符。登记机关作为房屋权属登记主管机关,在进行房屋权属登记时应认真履行审查义务,对权属来源清楚、证件齐全、没有争议、符合有关法律规定的,应当核准登记并颁发房屋权属证书。本案是一起因房屋权属登记引发的行政诉讼案件。但与以往的案件有所不同,其争议的焦点并非产权人的确定是否正确,而是产权证部分登记内容的客观性与合法性,因此,本案在判决结论上有一定的突破,其特殊性在于,对房产登记的内容进行了分割,将登记机关登记正确的内容予以维持,而对于违反规定所作的登记内容予以撤销。这样的判决理由在于:1、本案所涉房产证功能的侧重点不同。通常,房产证系作为产权归属标志出现的,更多地体现的是其 所有者公示 的效力。而本案则不同,房产证系作为杨某拥有房屋的客观现状的记载而出现的,在各方当事人均对产权人无争议的情况下,房产证更多地体现的是其 所有权标的客观描述或记载 的功能。这些记载内容是否客观真实,影响的并非是杨某对该套房屋的所有权,而是使用权。2、房产证内容并非密不可分。从现在通用的房屋所有权证的内容来看,一般包括房屋所有权人、房屋状况(包括房屋坐落地点、、产别、幢号、房号、建筑结构等)、抵押情况等内容。虽然以上内容均体现在同一房产证内,登记机关也同时将以上内容分别填入相应栏内。但是,每一项记载的内容却是相互独立的,其证明目的和所起的标示作用也是不同的。3、有利于稳定法律关系。本案中杨某起诉只是由于认为登记机关把自己房屋的面积登记错了,若因此将该房产证全部撤销,必然会使该房产处于产权人不明确的状态。加之杨某及该楼其他业主与开发商之间就公摊部位的确定尚存在争议,一时难以解决,这样该房屋产权不明确的期间就难以预料。另外,涉诉房屋属商品房性质,在实践中有很多业主系以房产做抵押而贷款购房,房产证中也作了抵押登记,甚至办理了他项权利登记。若房产证的内容被全部撤销,则包含在内的抵押登记的效力自然不复存在,使得抵押权的利益受影响,进而影响到财产流转和业已确立的合法的法律关系。因此,撤销房产证全部内容显然不利于法律关系的稳定。【赵娜律师提示】 《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第五条规定: 可分摊的公用建筑面积:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼),梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。  第六条规定: 不应计入的公用建筑空间:1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、其他购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 赵娜律师简介:黑龙江大学学士,中国人民大学法律硕士,全国律师协会会员、北京律师协会会员,北京房产纠纷、劳动纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验,其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验,为广大客户提供了优质高效的法律服务。免费咨询热线:13601293418 互动博客:http://blog.sina.com.cn/znlawyer


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