南京市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知
发布时间：2018年1月16日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
（宁政发（2007）173号）
各区县人民政府，市府各委办局、市各直属单位：
市政府同意市建委拟定的《关于中低价商品房建设与销售管理实施意见》，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○七年六月二十五
关于中低价商品房建设与销售管理实施意见
（市建委 2007年6月）
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强对房地产市场的宏观调控，缓解住房供应的阶段性结构问题，减少城市拆迁矛盾，满足被拆迁困难家庭的住房需求，结合我市实际情况，制定本实施意见。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以为民办实事、办好事为宗旨，按照国家及省、市关于促进房地产业健康发展的要求，进一步调整、优化供应结构，建立健全市场经济条件下梯度住房供应体系，满足被拆迁困难家庭的住房需求，进一步改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。
二、建设原则
中低价商品房作为特殊的保障性商品房，是政府调控房地产市场的重要手段，是我市住房供应和保障体系的组成部分。我市中低价商品房的总体建设原则是在满足拆迁需求的情况下保持适当规模，以达到平衡市场的目标。
（一）中低价商品房建设以市场化运作为基本模式，执行普通商品房开发建设程序和要求，通过控制土地价格、开发利润及管理费用，按照限定价格供应给我市城市被拆迁家庭。
（二）中低价商品房建设规模结合全市住宅发展计划，在上一年度末，由市政府（市“三房工程”建设领导小组）根据我市下一年度的城市建设计划及改造涉及的被拆迁困难家庭的需求、中低价商品房供应实施情况予以确定。
（三）中低价商品房建设应坚持“政府调控、市场运作，科学规划、完善配套，分散建设与集中建设相结合”的原则。
（四）中低价商品房房源调配实行“统筹安排、保障重点、就近就地、合理调剂”的原则。各区政府在使用中低价商品房房源时，应按照先市政重点项目，后一般开发项目的顺序安排。
（五）中低价商品房供应实行申请、审批和公示制度。
三、建设办法
建设单位在土地拍卖市场以竞买方式取得中低价商品房用地后，按普通商品房开发建设程序、设计规范和施工质量等要求进行建设并承担有关责任，按政府规定的销售价格供应给符合条件的被拆迁困难家庭。
（一）土地出让
中低价商品房坚持分散建设与集中建设相结合。
1、分散建设
分散建设是指土地出让面积较大的居住用地配建一定数量的中低价商品房，既满足本地块拆迁困难居民的购房需求，又做到区域内相对平衡。
（1）在玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区和栖霞区（以下简称“江南八区”）范围内（不含城墙以内土地），出让面积大于5公顷（含5公顷）以上的经营性居住用地中，原则上应配建占建设量（总建筑面积）10%左右的中低价商品房。
（2）经确定配建中低价商品房的拟出让地块应在规划条件中明确按组团合理布局建设中低价商品房的要求。
（3）土地受让人须按出让文件规定的中低价商品房规划设计条件和建设标准、建设内容、建设周期以及房屋竣工交付日期等建设相关事宜组织设计、施工。
（4）配建的中低价商品房必须在取得土地使用权后一年内开工建设，且与同地块商品房同时投放市场、交付使用。
2、集中建设
集中建设就是指在某个区域独立建设成规模的中低价商品房小区。
（1）采取整幅净地带规划设计总平面方案的方式公开出让，专项集中建设中低价商品房。
（2）受让人须按招标文件规定的中低价商品房规划设计总平面图、建设标准、建设内容、建设周期和房屋竣工交付日期等建设相关事宜组织设计、施工。
（二）规划设计
出让条件中的规划方案不得变更，确因施工图深化设计时受地形、管线、河道、道路等刚性条件所限，需在保证规划设计要点、工期、质量和使用功能不变的前提下，在征得市“三房工程”建设领导小组同意后，可对规划总平面图进行适当变更，由此发生的费用增减自行承担。
中低价商品房规划方案设计除面积标准外，其他各项指标均按普通商品房设计规范执行。
我市中低价商品房的面积标准分为三类：一室半一厅房型，控制在60平方米左右；两室半一厅房型，控制在75平方米左右；三室一厅房型，控制在90平方米以内。以75平方米左右为主要套型，房型比例视市场需求情况适时调整、设定。
（三）工程建设
1、市各有关职能部门应按土地出让合同约定的时间、条件、要求及时办理相关手续。
2、建设单位应严格遵守土地出让合同约定的建设内容和标准，并对其开发建设的中低价商品房工程质量负最终责任。
建设单位应当接受市相关部门对建设项目的建设计划、工程进度、建设标准等建设全过程的监督管理。
四、供应对象及办法
（一）供应对象
自本办法发布之日后领取拆迁许可证的项目，其申购中低价商品房的家庭，必须同时具备以下条件：
1、江南八区范围内，按照市政府现行城市房屋拆迁管理办法被拆迁的；
2、拆迁补偿额在30万元（含本数）以下，未申购经济适用住房的；
3、本市常住人口；
4、除拆迁范围以外，在本市无其他住房。
（二）供应办法
1、被拆迁困难家庭向拆迁人或委托实施单位提出申购中低价商品房的申请。
2、拆迁实施单位负责对申购家庭的条件进行审核，各区房改办受市“三房工程”建设领导小组办公室的委托进行初审。
3、各区房改办将初审后的资料报市“三房工程”建设工作小组复审。由工作小组集中公示，公示时间不少于10天。
4、中低价商品房建设单位凭市“三房工程”建设工作小组开具的购房通知单负责销售。
五、价格管理
（一）中低价商品房销售价格由市物价局、市建委、市国土局按照“一事一议”的原则，综合参考中低价商品房指导价格和现时周边商品房折扣价格，按6%的开发利润率测算，并在挂牌条件中明确。
（二）中低价商品房销售价格必须经过市价格主管部门审核批准。销售平均价格不得超过价格主管部门批准的基准价格，楼层、朝向差价按整幢或单元加减代数和趋于零计算，实行“一套一价”明码标价。价格以外未经价格主管部门批准的收费一律不得收取。
六、销售管理
中低价商品房销售应当严格操作程序，坚持审批、公示制度，接受社会监督。
（一）被拆迁困难家庭符合中低价商品房供应对象条件（供应对象条件以拆迁许可证批准日期为准），应当自签订拆迁补偿协议之日起半年内申请，过期作自动放弃处理。
（二）销售实行分级管理
1、市“三房工程”建设领导小组办公室根据中低价商品房年度建设量和各区拆迁量，按建设项目统筹安排、下达、调整中低价商品房房源调配年度计划。
市“三房工程”建设领导小组办公室已分配给各区中低价商品房未销售完以前，原则上不再提供新的房源。销售半年后剩余房源，全市调剂使用。
2、市“三房工程”建设工作小组按照确定的房源调配计划，审核建设单位提供的供应方案（包括房屋类型、套数、面积、供应时间、建设标准、质量等级等），并报市建委备案。对申购人资格进行审核并在媒体公示后，下达购买通知书给符合条件的申购人。
3、各区政府明确具体部门负责组织本区中低价商品房申购和房源管理工作，具体申购情况报市“三房工程”建设工作小组审核。
各区在组织中低价商品房申购时，向拆迁居民公布的供应时间和销售价格必须符合该项目的挂牌条件。
（三）交易管理
1、中低价商品房项目正式开工后，即可按规定申领《销售许可证》。
2、中低价商品房必须销售给经过审核、持有购房通知书的申购户，否则不予办理产权证。
申请办理共有产权的申购户，共有产权人应为申购人在同一拆迁户籍内的直系亲属且拥有的共有产权份额不能超过50%。
3、中低价商品房项目建设单位负责具体销售工作并协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
4、已购中低价商品房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，方可上市交易。
（四）售后管理
1、集中建设的，建设单位应当通过公开招投标确定物业管理企业，完成前期物业管理协议，并一次性支付小区验收合格后半年内的物业管理费。物业管理企业实施前期物业管理服务，半年后的物业管理单位由小区业主自行选定。
分散建设的，由建设单位一次性支付中低价商品房部分半年内的物业管理费。
2、购房者在签订购房合同时必须与建设单位选聘的物业企业签订小区的业主公约、前期物业管理服务协议。
3、其他各项售后服务责任及标准均按普通商品房有关规定执行。
七、资金管理
各区中低价商品房销售管理单位应尽快回笼销售资金，减少资金沉淀，以利于中低价商品房建设管理。中低价商品房项目《销售许可证》办理完毕，各拆迁实施单位即可接受申购。销售收入包括中低价商品房销售款、由中低价商品房转换成产权调换房的销售款及营业用房销售款。
（一）售房资金可直接进入建设单位专用帐户，受市财政局监管。
（二）中低价商品房建设用地上市成交以后，可采取“分期交付土地出让金、分期获得土地”的方式（即经过“市土地出让与储备工作领导小组办公室”同意后，对中低价商品房建设用地进行合理分期，对前一期项目在能够实现销售、资金开始回笼的正常期限后，再予交纳下一期土地出让价款并办理土地交付手续），以缓解开发建设过程中的资金压力，降低资金成本。
（三）为加快中低价商品房的建设进度，减少资金周转时间，中低价商品房可以确定预交款比例，实行预交款制度。预交款办法另行制定。
（四）对确实销售缓慢的中低价商品房，在具备交付条件半年后仍未销售的，经市“三房工程”建设领导小组办公室确认后，可作为存量房源，以产权调换房形式进行销售，其溢价部分作为政府收益纳入相应的建设资金账户管理。
（五）中低价商品房项目享受普通标准住宅的税收政策。
（六）市“三房工程”建设工作小组办公室管理费包括前期准备工作经费、销售网络工作经费等管理费用，按照中低价商品房年销售额的0.4%，在中低价商品房项目成本中列支。
八、组织分工
中低价商品房建设、销售和管理工作在市“三房工程”建设领导小组的统一领导下，由各成员单位分工负责管理。
市建委负责研究制定全市中低价商品房各项具体政策和配套措施；调查并编制全市中低价商品房建设发展规划、年度建设计划；负责房源调配供应及“三房工程”建设领导小组办公室日常工作。
市国土资源局负责中低价商品房出让地块的储备及土地出让工作。
市规划局负责中低价商品房项目选址、规划条件确定及设计方案审批，规划竣工验收。
市财政局负责中低价商品房销售资金的监管。
市物价局负责中低价商品房销售价格的核定、审批及监督。
市房产局、国土资源局负责中低价商品房产权登记工作。
市市政公用局负责对中低价商品房配套的市政、公用设施建设的监督管理。
市建工局负责中低价商品房建设工程的质量监督。
市监察局负责中低价商品房建设供应过程中的政府相关职能部门依法履行职责情况的行政监督工作。
市审计局负责中低价商品房建设相关费用及竣工决算的审计监督。
九、监督管理
（一）市各有关职能部门应当加强对中低价商品房建设、交易行为的监督，实行工程中期检查与竣工交付使用制度；对建设单位的违法违规行为进行处罚，直至收回土地并禁止其在南京市域范围内再从事房地产开发与经营。
（二）国家工作人员在中低价商品房申购审核、审批、销售工作中以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本意见自发布之日起执行。江宁区、浦口区和六合区人民政府可参照本办法，制定本辖区的相关实施办法，并报市“三房工程”建设领导小组备案。
