国有土地使用权抵押权登记
发布时间：2016年9月28日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
1、划拨国有土地使用权抵押。
获得划拨土地的使用人，虽得到国有土地使用权，但因没有支付出让金给国家，因此其使用权的价值不能等同，应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
1990年5月19日国务院令第55号发布了并自发布之日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨土地使用权 “经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。因此，国家以行政法规的方式规定了划拨土地使用权不能直接抵押。
国家土地管理局〔1997〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“三、关于土地使用权抵押登记申请”中规定：“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
对于是否“必须经市、县人民政府土地管理部门批准”，2004年1月15日国家土地资源部以国土资发[2004]9号文件下发了《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》，2004年3月23日最高人民法院以法发[2004]11号司法文件转发该文件，文件规定以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
综上所述，以划拨国有土地使用权作抵押应符合下列条件：（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益先行抵交土地使用权出让金。
2、有偿国有土地使用权抵押。
有偿国有土地使用权抵押是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此，以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分。有偿国有土地使用权抵押可分为两类：（1）地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，直接到国土资源管理部门进行登记。（2）地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则应先行到房产管理部门办理完成房屋他项权利证后，再到国土资源管理部门办理土地使用权抵押登记手续。
3、在建工程国有土地使用权抵押。
在建工程国有土地使用权抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程投入（已形成的）资产，以不转移占有的方式抵押给贷款权利人作为偿还贷款履行担保的行为。
以商品房项目在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证（正、副本）、土地使用权证、商品预售许可证；以自建房在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证、土地使用权证。
根据《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款而将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。基于此因：（1）在建工程上不允许为第三方贷款作担保。（2）在建工程只能为抵押人的银行贷款作担保，其抵押权人只能为贷款银行等金融机构，而不能是除贷款银行以外的某一单位或个人。
4、国有土地使用权抵押变更。
国有土地使用权抵押变更可分为以下几类情况：（1）土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的；（2）经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的；（3）抵押合同期满，续签抵押合同的；（4）依法继承土地抵押权利的。
5、国有土地使用权抵押注销。
国有土地使用权抵押注销是指土地抵押权终止，当事人持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。
土地抵押权终止情形主要有下面几种：（1）债务清偿。（2）抵押物消灭。国有土地使用权被国家收回或者期限届满、土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。（3）土地抵押权实现。（4）抵押权无效。
