使用权“少”了30年 业主起诉开发商
发布时间：2015年10月15日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
有关商品房的土地使用权，《中华人民共和国房地产管理法》第十三条规定“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用
案情：
赵某等人诉称：某房地产开发商在销售商住两用房时，房产商工作人员表示房屋的土地使有权年限为70年。刘某等人经反复咨询后，与房产商签订了“商品房预售协议书”。同时，房产商还承诺由其负责申领房屋所有权证。
合同签订后，刘某等人按照双方的约定交纳了契税款额的一半、维修基金及印花税。但日前才得知自己所购买的商品房的土地使用年限是40年而不是70年。
刘某等人认为某房地产开发商应承担提供虚假情况的赔偿责任。其次，刘某等人认为，由于被告未及时向房地产行政主管部门报送相关资料，导致原告至今未取得房屋权属证书。刘某等人要求房产商给付违约金、赔偿金共计人民币三十余万元。
点评：
笔者认为，本案中刘某等人的诉讼请求有矛盾的地方。如果认为开发商出售的房屋土地使用权年限不足70年，构成了了对刘某等人的损害，本案中首先要明确的是合同的效力问题，即合同是否有效，是否为可撤销或可变更的合同。只有在确认合同有效的基础上，才会发生违约责任的问题，否则开发商应当承担的是缔约过错责任。本案中，刘某等人一方面对合同的重要内容提出异议，一方面又认为开发商违约，实际上是建立在了合同有效的前提上，诉讼理由和请由之间有冲突。
就本案而言，争议焦点主要有两个，一是房产商所出售的房屋的土地使用权年限只有40年，是否构成虚假宣传；二是未办好房屋权属证书的责任问题。
有关商品房的土地使用权，《中华人民共和国房地产管理法》第十三条规定“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”
法律、法规对土地使用权的强制性规定已经非常清楚，并且在《商品房买卖合同》示范文本中，土地使用权年限已被做为重要内容列入（由买卖双方填写确认）。通常情况下，买卖双方不可能将如此重要的条款漏掉。如果漏掉，刘某等人可视情况依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）中有关重大误解或显失公正的条款，申请变更或者撤销。而如果在《商品房买卖合同》中确切地写明了土地使用权年限为40年，刘某等人如没有其他的有力证据，将很难改变合同的效力。
本案中有关逾期未办好房屋权属证书的问题，在实践中，房屋权属证书的办理，至少涉及房产商、购房人和房地产行政主管部门三方面。房产商承诺办理房屋权属证书，仍需要购房人相应的配合，以及房地产行政主管部门及时依法办理相关手续。由于中间涉及多个环节，司法实践中，在对于逾期办理房屋权属证书责任认定上，房产商往往以行政部门有新要求，或者购房人提供的手续不全等理由推卸责任。当然，对于逾期未办理好房屋权属证书的问题，应由房产商提供相应无过错证据。
综上所述，刘某等人的诉讼请求中要求认定房产商在土地使用权问题上做虚假宣传的难度较大。刘某等人主张房产商承担逾期未办理好房屋权属证书的责任，因为土地使用权年限争议在先，如果关于土地使有权年限的结论不利刘某等人，房产商逾期未办理好房屋权属证书的责任也应扣除双方争议所占用的时间。本案中，法院如果判决房产商在规定时间内办理完毕房屋权属证书，驳回刘某等人其他诉讼请求也不会令人意外。
笔者笑谈：
旧社会杨白劳被黄世仁逼着在用喜儿抵债的契约上摁了手印，杨白劳感觉对不起喜儿，当夜就喝了卤水。杨白劳知道契约中拿喜儿抵债的内容，所以他是因为无望被逼死的，而不是自己回悔冤死的。
我们看《白毛女》至少可以得出两点直接的结论：
第一点，万恶的旧社会让人将人变成了鬼，并非杨白劳不想活，他是一步步被逼死的。
第二点，杨白劳是有契约意识和反抗意识的，因为他的手印是被用暴力硬摁上去的，还真让黄世仁费了点儿功夫。
只有这样，不幸的杨白劳才值得我们寄予更深切的同情。倘若《白毛女》中杨白劳并不欠债，只是因为不识字而误签了将喜儿送给黄世仁的文件。恐怕我们的同情与愤怒就会减少几分，而陡生了几分对于教育重要性的感叹。
