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中介凭看楼书告客户违约法院合同无效 2008-8-22150448) 一买房人在地产中介签完看楼书看完房子后，因佣金支付问题未买此中介介绍的物业。之后，该买房人通过另一中介买到了之前看的物业，但他却陷入一场官司中。之前未合作成功的地产中介凭着签订的看楼书认为该买房人违约，将其告上法庭，索要成交楼价1.5%的佣金。罗湖区法院日前作出宣判《看楼书》属无效合同，该地产中介败诉。 地产中介告客户不履行看楼书 今年1月30日，欧某想买房子，于是他到一房产公司莲塘分店(下称分店)了解购房信息，该分店按照欧某的购房意向，准备介绍其购买位于罗湖区莲塘鹏兴路鹏兴花园的一套房，并与欧某签署了一份看楼书，在此份看楼书中约定，欧某确认通过分店所提供的专业、优质的房地产中介服务获得了鹏兴花园那套房的放盘信息并已进行实地考察和详细了解；欧某承诺不会将所得房源资料透露给其他房地产中介机构及人士、不会直接或间接与有关物业之业主联系或洽谈，无论欧某或他的关联人于6个月内成功购入或承租上述楼房，均需对该分店已提供的服务支付相当于成交楼价1.5%或半个月租金作为佣金，支付时间为签署有关物业之正式买卖合同或租赁合同当日。 看楼书签署后，该分店带领欧某去看鹏兴花园的房子。其后，因无法与分店就佣金支付问题达成一致意见，欧某决定不通过该分店与卖方进行房屋交易。此后，欧某通过另一地产中介机构买到了之前看过的鹏兴花园那套房子。 得知此情况后，分店认为看楼书合法有效，欧某既已完成房屋买卖交易，就应当按照看楼书的约定支付佣金，故将欧某告上法庭，诉请欧某按照成交楼价1.5%支付佣金。欧某则认为看楼书的签订明显有失公平，分店并没有履行向他提供专业、优质的房地产中介服务的义务。 法院看楼书是无效合同 罗湖法院经审理认为：看楼书所针对的是不特定的客户，而其条款内容是固定的，原告并未与客户就看楼书的条款进行协商确定。从效力上看，该看楼书属于无效合同，因为在居间合同中，居间人主要义务或者责任就是通过其提供的居间服务来促成委托人与他人订立合同，然而看楼书订立于原告带领被告察看房屋之前，从看楼书的条款内容来看，被告只要购买该物业，不管是否是在原告的居间服务促使下购买的，均应向原告支付佣金。很显然看楼书的签订与约定隐含了免除作为居间人的原告的主要义务以及强迫被告必须接受原告居间服务的意思，因此看楼书依法应确认为无效合同，故法院驳回了分店的诉讼请求。 一法官表示，签署类似的看楼书已经成为房地产三级交易市场的“潜规则”。长期以来，地产中介机构利用信息的不对称及其优势地位，单方制订类似看楼书的霸王条款，损害购房业主利益，排除其他地产中介的竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。本案的判决，从法律上否定这些霸王条款的效力，有利于促使房地产中介机构的规范经营、诚信经营。 地产中介商 应统一看楼书条款 “深圳地产中介市场中看楼书这块很混乱，大家没有一个统一的标准、版本，都是各个地产中介公司自己制定，这其中不能排除一些小的中介在制定看楼书时制定一些不规范条款的可能。”美联物业深圳区总经理江少杰建议，政府相关部门可以制定看楼书的统一版本，将其中的条款统一，从而规范市场，这样既方便了政府的监管，也是对消费者负责。 |