维修基金将改按面积征收 新标准新在哪里
发布时间：2015年3月29日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
《江苏省住房专项维修资金管理办法(草案)》（以下简称《管理办法（草案）》）听证会即将于下月举行。这一《管理办法（草案）》对以往最大的颠覆便是计价基础的根本性改变，从现行的按购房总价比例缴费，变为按建筑面积上所平摊的建筑安装成本比例缴费。专业人士认为，按面积计价（20-100元/平方米），是对《物业管理条例》的有效衔接，是必然趋势，新的缴费标准更加合理。不过，普通市民能否接受这样的改变呢？
核心提示
维修基金是什么？
住房专项维修资金 俗称维修基金。南京市现行的缴费办法，是以购房总价为基础比例征收，其中多层缴费比例为2%，小高层、高层及带电梯的多层缴费比例为3%。其征收依据，是建设部1998年213号文，即《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。其第五条明文规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”
老标准为何过时？
自《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》1998年11月9日开始实施，如今已过去了9年。房价水平上涨了数倍，而这一规定却未有变化。老办法有什么不合理之处呢？
陈先生向记者反映的情况是这样的：自己早在年中第一次在南京买房时，便觉得按总价征收维修基金的标准非常不合理，称其为“咄咄怪事”。陈先生认为怪，是与上海相比后得出的结论。他对比说，上海已执行了按照面积缴费的办法，计算公式为“物业维修基金＝房屋的实际测量面积×3%×开发商的每平米维修成本”。以他本人购买的房产为例，总房价108万元，面积135平方米，开发商维修成本1295元/平方米，实缴维修基金5244元。可是按照南京标准，他要缴纳32400元，大约是上海的6倍。因此，陈先生个人对新标准分外赞成。
新标准新在哪里？
据南京市物业管理办公室的有关人员介绍，尽管同样的建筑面积其维修成本是基本一致的，仅因为房产所处地段不同，地段价值差距甚大，因此按总价征收，业主缴纳的维修基金也差距甚大。比如，在江宁一套100平方米的房产（不带电梯），总价55万元，总价征收法需要缴纳维修基金11000元。与此同时，在主城一套100平方米的住宅（不带电梯），总价100万元，需要缴纳维修基金20000元。但在《管理办法（草案）》中，这两户缴纳的维修基金是相同的。
省建设厅相关部门解释说，《管理办法（草案）》中普通商品房20-100元/平方米的征收标准，是严格按照建筑安装成本的5%进行测算的，它避免了总价计算中替土地成本缴纳维修基金的不合理现象，因此更加科学。目前全国不少城市均已实行对维修基金的按面积征收标准。
争议话题
[话题一]
“新办法能替我省钱吗？”
争议之处：有没有电梯成为关键之一。工薪阶层买的带电梯住宅交费水平可能会提高，但别墅业主却有可能讨了便宜
新办法是否一定能够达到降低业主物业开支，是老百姓最为关心的话题。物业办认为，这个问题需要具体问题具体分析，不能一概而论，尤其是带电梯的住宅，可能在执行新办法后，反而要缴纳更高的维修基金。举例说，一套位于江北的100平方米房产，总价50万元，带电梯，按照总价法需要缴纳维修基金15000元。按照面积法（假如征收标准是80元/平方米），看起来业主只需要缴纳8000元的维修基金。但是，新办法还规定建设单位要为这户的电梯缴纳专项维修费（假如征收标准是80元/平方米），这样，该房产实际缴纳的维修基金是16000元，比老办法还要高。
根据草案的相关条款：“设电梯的房屋，另由建设单位按业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。”电梯维修费由“建设单位”来缴，但是开发商增加了成本，难免把这笔钱再转加给购房者。该人士认为，这一问题现在存在争议，因为开发商有将电梯维修费打入房价的逐利要求。因此，多出来的电梯维修费到底由谁来承担，将成为未来的听证会上必须解决的难题之一。
但为什么在《管理办法（草案）》中要增加额外的电梯维修费呢？据了解，在新建小区物业维修基金的使用过程中，大约有50%的维修基金都使用在电梯的维修上，占到了住宅公用部分和公用设施维修中的大头。从工薪阶层的经济实力来讲，多半能买得起的也都是带电梯的住宅。
与此形成对照的是，总价法改为面积法之后，高档物业能节省的维修基金却越多。比如一套300平方米的别墅，假如总价510万元。总价法应该缴纳维修基金15.3万元。而面积法（假如征收标准是80元/平方米）最多只需要缴费24000元，节省一次性购房支出12.9万元。
[话题二]
“我得为电梯埋几次单？”
争议之处：物业费也有修电梯的费用，维修基金里面也单独收电梯维修费，这是不是重复收费，应该如何界定？
读者王小姐说，自己买的是高层住宅，物业管理费比多层高，同一小区内，高层住宅每月1.00元/平方米，多层住宅每月0.60元/平方米，据说物业费贵的原因就是因为多层没有电梯。此外，在临时物业管理协议中，物业规定“电梯维修、运行费、高压水泵运行费按实收取”。王小姐问：“以前，维修基金带电梯就比不带电梯要贵；以后，还要单独缴电梯维修费。这到底是不是重复收费呢？我到底应该缴几次电梯维修费呢？”
记者请来南京一家知名的物业公司相关负责人来解答王小姐的疑问。该负责人说，王小姐可能混淆了一些概念，其实并没有重复缴费。首先，物业管理费1元和0.6元的差距，是因为电梯增加了运行的电费和日常维护费用。这部分费用物业就不再额外收取了；其次，保修期以外，电梯的日常小修要由物业公司来解决，如果开支超标，这就需要再向业主按实际情况收取；最后，只有当电梯需要中修和大修时，才会动用到公共维修基金。这是三个层次上不同的费用。
物业管理办公室解释，现在已取消了小修和大修的区别。在实际操作过程中，物业公司基本都在合同中约定向业主收取实际发生的电梯维修费。为了避免重复，在《管理办法（草案）》中，维修基金的支取规定有四个限制条件。其中保修期内不能使用维修基金（由建设单位负责保修），“根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用中支出维修养护费用的”也不能使用维修基金。
[话题三]
“维修基金能不能缓缴？”
争议之处：业主认为，贷款交的维修基金一时半会也用不上，反而增加了自己的购房成本。且根据记者调查，目前南京市使用的维修基金不到已缴存维修基金的2%。
读者范先生提出这样一个疑问：“为缴1万多元的维修基金，我动用了银行贷款，是支付贷款利息的。可是新建商品房的维修基金又不能马上使用。结果维修基金白白放在账户里。能不能等到实际发生大修的时候，再缴维修基金呢？”
根据《管理办法（草案）》第九条规定：建设单位在办理商品房所有权初始登记前，业主、公有住房售房单位在办理房屋所有权分户、过户登记前，按照房产、房改部门出具的维修资金缴存通知中的数额，将资金缴存专户银行。专户银行应当向缴存人出具维修资金缴存凭证。简单来说，同现行一样，维修基金的缴存环节在办理产权证之前。
不过，范先生提出的问题也确实存在。南京市现已缴存维修基金约35亿元，但是，商品房及企业自管产这两大块总共提取使用的维修基金也只有1000多万元。即使将房管所下属的房改房计算在内，全南京也只使用了不到5000万元的维修基金，不到总金额的2%。
不过，据房地产业界人士介绍说，南京市真正大批量建设商品房的小区，是从2000年开始的，考虑到大多数的保修期都是5年，因此，头一个5年一过，也就是从2005年开始，南京市才开始进入使用维修基金的正常周期中。从使用周期来看，上面的数据也很合理。至于如何能解决这一问题，还待讨论。
