未办产权过户登记的房屋买卖是否有效
发布时间：2015年3月15日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
【案情】
2008年3月，张xx将自有的一套私房以11万元价格卖给李xx，双方签订了书面合同。一个月后，李xx付清了房款，张xx也将该房屋交付给了李xx使用，但未办理过户手续。2009年1月，张xx又以12万元价格将该房屋卖给了王xx，并办理了登记过户手续。李xx发现后起诉到法院，请求确认该房屋归其所有，或由张xx赔偿其损失。
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【分歧】
未办产权过户登记的房屋买卖是否有效?涉案房屋应归谁所有?
对此存有以下三种不同意见：
第一种意见认为，张、李之间未办理登记过户手续，其买卖无效。
第二种意见认为，张、李之间虽未办理登记过户手续，但其买卖是有效的，且房屋已实际交付给了李xx，法院应判房屋归李xx所有。
第三种意见认为，张、李之间和张、王之间的买卖都有效，但因王xx已办理了过户登记手续，因而应由王xx取得该房屋的所有权。由于张xx“一房二卖”致张、李之间的合同无法履行，张xx应当赔偿李xx因此所造成的损失。
【评析】
笔者同意第三种意见。理由是：
一、无效合同不能成为取得所有权的合法依据。我国《城市私有房屋管理条例》第7条规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，买卖合同是办理所有权登记的必需证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的，因此有效的买卖合同是产权登记的根据之一，是办理所有权登记手续的证件，而所有权登记手续却不能为合同有效的条件。最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应是指不发生所有权转移的效力，而不应是买卖合同无效。
二、未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念。因为，如果买卖合同无效，双方就无权办理过户登记手续，即使办理了过户登记手续，最终也不能由买方取得所有权，而应当办理注销手续。可见，买卖合同无效固然不能发生产权转移的法律效果，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效，办理产权过户手续只是以有效的买卖合同为前提，而并不是买卖合同有效的必要条件。
三、认定未办理产权登记的合同无效，不利于保护买受人的利益。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能够履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”可见，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。
就本案而言，如果认定张、李之间的买卖无效，即使张xx没有将房屋再卖给王xx，李xx也无权请求张xx办理产权过户以履行合同，而且合同无效的原因是未办理产权过户登记手续的话，那么李xx也有过错，也就不能请求张xx赔偿损失，张xx也因合同无效不承担违约责任，这显然不利于保护买受人李xx的利益。反之，如果合同有效，张xx又没有将房屋过户给王xx，李xx则有权请求张xx履行合同，协助办理过户登记手续。但因张xx已将房屋过户给了王xx，导致双方合同无法履行，张xx应承担违约责任，赔偿李xx因此所致损失。
