承租人拖欠租金次承租人可否代替支付
发布时间：2015年2月22日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
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房屋租赁知识介绍
什么情况下房屋租赁合同无效
房屋租赁合同范本
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
相关案例：
出租人甲将其所有的位于深圳市南山区某商业房产整层出租给乙，双方约定的合同期为三年，还具体约定了租金等事宜，乙装修成桑拿、健身会所后投入经营使用。刚过了几个月，乙方经营不善，一直拖欠甲方租金达三个月之久。
甲委托本律师代理维护权益，本律师先向乙方出具了律师函进行催收，并在律师函中说明乙方拖欠租金已达一个月以上，按照双方在租赁合同中的约定甲方可单方解除租赁合同，若乙方在收到律师函后仍不履行支付租金义务，则甲方将会解除租赁合同并按照法律规定追究乙方违约责任。律师函送达后，乙方仍未支付分文租金，也不愿意与甲协商，本律师认为：甲可以根据双方签订的租赁合同单方面解除租赁合同，同时起诉要求乙支付相应租金和腾房等。于是，甲一方面通过本律师书面通知乙解除双方租赁合同(通过快递送达和张贴于乙的营业场所门口并照相)，另一方面法院提起民事诉讼，要求乙支付租金及违约金等计100余万元并搬迁出租赁场所，将房产交还甲使用。
就在甲起诉后的答辩期内，乙为了拖延时间，向受诉法院递交了管辖权异议申请书，见此情形，本律师分析：乙已无支付房租及违约金的意向，便建议甲向受诉法院申请保全乙的财产，在保全财产后的一段时间内，乙照常经营(法院采取的是“活封”，即对实际仍在生产经营的设备财产不予冻结，只是限制转移)，且对法院驳回管辖权异议的裁定提出上诉，在后面的一段时间里丝毫没有想支付房租的打算。本律师于是与委托人甲商议：最好尽快收回房产，以免损失继续扩大(乙的财产实际已不足清偿甲的租金债务)，因为此时甲已经按照法律规定解除了双方的租赁合同，只是碍于乙的占有，甲无法收回房产，行使所有权，甲完全可以采取合法手段行使自己对租赁房产的所有权。
甲采取了停水电、封门面、加锁等方法，将房产置于自己控制之下，乙先是提出抗议，并向本律师说甲这样做是违法的，给他的营业带来了损失，他要要求甲赔偿。本律师正告乙：1、甲已经解除了租赁合同，现房产应当由甲行使占有、使用、收益、处分的所有权，任何人妨碍的，甲均有权采取措施予以排除，若认为甲的行为有误，可以向法院起诉;2、本案中，乙是租赁合同相对人，因为乙不支付租金，导致甲解除了租赁合同，在租赁合同解除后，乙无权再占有房产，其非法占有房产期间的营业所得也是没有依据的，当然，所谓的“营业损失”也就不能归因于甲。
本律师答复后，乙自认没有理由，便偷偷遣散员工，人也不知去向。本律师即刻通知保全法院对乙遗留的财产进行查封清点。法院判决胜诉后，甲向法院申请以乙的财产强制执行，虽然财产拍卖后不足以清偿，但甲及时挽回了损失，没有使损失进一步扩大，也算是一个胜利。
此案中，关键问题就是甲起诉后是否就应该等待法院判决，待判决生效后再按照判决要求乙腾房的问题，本律师认为：甲及时通过合法手段收回房产是其行使对房产所有权的权利，只要不侵害他人的权利，是可以的，若该案待乙管辖权异议上诉后开庭，或者更可能一审判决后乙为了拖延时间再上诉，那么到最后甲收回房产时，乙已经实际使用房产很长时间了，甲不能及时收回房产对外租赁，损失只会越来越大，所以，在采取诉讼的同时采取必要的合法手段维护权益是必须的，也是现实的。当然，所有的措施是否合法，应当咨询专业法律人士，以免带来不必要的麻烦，为了维护自己权利却侵犯了他人权益也是不可取的，也会得不偿失.
