中国香港房产价格难下跌？直击背后原因
发布时间：2014年8月27日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
根据中国香港cental-city leading index（中原地产二手房指数）显示，中国香港房价从2008年底部到现在已经翻了一倍多，而2012年初至今更有20%的涨幅。中国香港政府从2010年8月开始采取了一系列紧缩政策，如提高房贷首付比例，增加印花税等。但这一系列措施并未使得房价下降，香港房价仅在2011年下半年小幅调整后继续上涨至今。
造成房价上涨的原因基本上有两个方面，即长期低利率/负利率和供求不平衡。
长期低利率/负利率方面。由于香港长期处于负利率时代（存款利率几乎为零），虽然香港租金回报率只有3%左右，但房贷利率更低，平均只有2.2%左右，依然是正回报，目前来看低利率会维持相当长一段时间。
供求不平衡方面。中国香港特区政府的统计数字显示，2007年-2011年平均每年住宅完工量仅接近1万套，大幅低于近20年历史上平均的2万套完工量。而2013年预计完工量仅可从2012年的1.2万套增加到1.5万套。从需求端来讲，中国香港过去10年平均每年新增的住户数2.8万户左右，每年结婚的新人有4.8万对左右，预估每年对一手房的本地刚性需求在1.5万套以上，而非本地需求在5000-6000套左右。
为了抑制房地产泡沫，管理层近期迅速出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。这些措施主要是针对投机行为及压制外地人购房需求，尤其是买家印花税一项，可能会减少部分非本地（主要是来自中国内地）的需求，这部分需求在2012年3季度占总交易量的10%左右，其中占高端项目交易量的28%。
从短期来看，中国香港政府严厉的政策可能使得交易量在短期内有所下降，投机需求继续下降，房价可能小幅调整，而从中期来看，低利率及供求的不平衡仍未得到解决，房价难以大幅下跌。
作者系华安基金全球投资部研究员
