关于加强经济适用住房管理有关问题的通知
发布时间：2014年7月1日 来源：郑州知名房产律师 http://www.zhzfcls.com/
关于加强经济适用住房管理有关问题的通知
各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：
一、严格建设管理
（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。
（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。
（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。
二、规范准入审核
（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。
（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。
（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。
三、强化使用监督
（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。
（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。
（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。
四、加强交易管理
（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。
房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。
（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。
经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。
（十三）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。
五、完善监督机制
（十四）市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。
（十五）经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。
（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。
对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。
国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
（十八）各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。
（十九）本通知自印发之日起施行。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年四月二十二日
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北京海淀区“经转商”需提供“不回购确认书”
和朝阳等区满5年经济适用住房产权证转商品房产权证能同名转不同的是，记者昨天了解到，最大的两个经济适用住房小区回龙观、天通苑所在的昌平区经济适用住房“转商”不能同名转，必须通过交易的方式转给家人或者他人，除了补交综合地价款外，还需按规定缴纳契税。
住建部26日公布的经济适用住房新政中，有关强化使用监督的规定如“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”等，让北京已经年满5年的老经济适用住房业主，掀起了把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”商品房产权证的热潮，朝阳、昌平、海淀等老经济适用住房小区比较集中的区房产交易大厅甚至重现去年11月房贷收紧前的热闹场面。
29日上午8时许，位于昌平区南环东路的住建委服务大厅尚未开门，门口已排起了六七百人的长队。天通苑和回龙观的业主，听说经适房政策将有调整，抓紧时间来办理“经转商”手续，排在第一个的凌晨3点多就来了。8时40分许，现场已聚集了上千人。
与朝阳、丰台不同，昌平区满5年的经济适用住房房主如果要把产权证转成商品房产权证，不能“同名转”，而必须通过买卖交易的形式转给家人或者他人，即除了补交综合地价款之外，还需缴纳契税。其中，天通苑是按最低指导价3621元平方米的10%补交综合地价款；回龙观则按最低指导价3917元平方米的10%补交综合地价款。
需要提醒房主注意的是，如果当年您在买房的时候，已经补交了超出核准面积部分的综合地价款，则需提供当年补交综合地价款的票据。如果当年对超标面积部分没有补交综合地价款或者当年交了、现在却找不到票据，则此次办理的时候必须按全面积补交综合地价款。
记者还了解到，海淀区满5年经济适用住房也不能同名转换商品房产权证，必须通过交易的形式转给家人或者他人，按当地房屋最低指导价补交综合地价款和契税。此外，海淀区还要多一道手续，即经济适用住房业主还需到户口所在地的街道住房保障处开具“政府不回购确认书”。
政策说明
“经转商”北京各区政策不同
-朝阳、丰台：朝阳区和丰台区可同名“换证”，即按规定补交综合地价款后，房主可以在不更名的情况下直接换成商品房产权证。
-海淀、昌平：海淀区和昌平区不能“同名转换”，必须通过交易的形式“换证”，其中海淀区还得提供房主户口所在地街道住房保障处同意不回购的确认书。
“换证”案例
昌平区满5年经适房如何“换证”
以天通苑1999年购买了120平方米、当时的审核面积是70平方米的刘先生为例：
刘先生在窗口办理申请的时候提出，房子转成商品房产权证时，用儿子的名字。
实际上他相当于要过一遍把这套经济适用住房卖给儿子的手续，所以工作人员首先要看他是否已经还清贷款，如果没有还清，须先还清；其次，儿子如果没有成年，须提供监护人公证；第三，刘先生先补交综合地价款，如果当年刘先生购房时，超出核准面积——70平方米外的面积部分已补交了综合地价款，刘先生须提供当年补交地价款的票据，然后就按70平方米×3621元×10%补交综合地价款；如果他当年没有补交超出部分的综合地价款或者是他不能提供出当年补交综合地价款的票据，刘先生此次就得按照120平方米的面积补交综合地价款，即120平方米×3621元×10%；第四，刘先生还得按3621元×120平方米×1.5%缴纳契税。需要注意的是，如果经济适用住房的面积是在140平方米以上，缴纳契税的税率则是3%，除此之外，还需缴纳5.5%的营业税。
市场动态
经适房“自卖自买”拉高二手房成交量
北京市房地产交易管理网昨天的最新数据显示，28日，二手房住房成交1304套，明显高出27日1055套。对此，业内人士称，是经济适用住房“自卖自买”的“换证”方式拉高了28日的二手房成交量。
天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用住房的“换证热”，许多房主赶来补交综合地价款，把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”商品房产权证。而海淀和昌平区有别于朝阳和丰台能“同名换证”的必须通过交易方式换证的做法，让不少满5年经济适用住房房主通过“自卖自买”的方式——通过转给家人的做法将手中的经济适用住房变成商品房，而这明显拉高了近日本来已经呈下降趋势的二手房成交量。
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经适房社区网上3000元明码标价代办“换证”
办证部门提醒材料齐全不需中介
本报讯住建部经济适用住房新政在北京掀起了一股满5年经济适用住房房主排队换商品房产权证的热潮，也给中介带来了新的“商机”。
记者昨天在天通苑、回龙观等经济适用住房小区社区网论坛上发现，有关经济适用住房产权证“转商”的帖子都被置顶，并表示“明码标价3000元一天转完”。
在回龙观社区网论坛，一位网名为“桃花猪”的网友发的相关帖子也被置顶。在这里，记者看到很多中介在这里“打广告”。
一位写明自己是“某房地产经纪有限公司”李姓经纪人在帖子里说，“各位业主,如果您的房本满5年了，请速度转商!!!专为天通苑房主代办转商：明码标价3000元一天转完!全程服务热线：132618×××××。”发布类似帖子的还有自称是“××高级经纪人”的，在帖子里也告诉天通苑房主“经济适用房转商品房，超低价位、免排队、高效率、最后三天。联系电话：137167×××××”。
市住建委有关负责人强调，市住建委相关处室正在对照住建部的规定逐条研制北京细则，将会考虑新老经济适用住房的区别，考虑历史遗留问题。而对“明码标价3000元一天转完”，朝阳、昌平等房地产交易大厅相关工作人员都提醒经济适用住房房主，只要材料齐全，经济适用住房转商品房不难，用不着中介。朝阳区房地产交易大厅的工作人员明确表示，“只要材料齐全，我们本来就是当天办完，第二天就能取证。”
